Как продать загородный дом: подробная инструкция

От 2-3 месяцев до 3-5 лет — стандартное время продажи загородного дома. Такой процесс проходит значительно сложнее, чем реализация квартиры. Чтобы максимально ускорить его, важно грамотно подойти к продаже недвижимости данного типа и учесть все её особенности. Облегчит задачу наша статья, в которой подробно расписаны все нюансы вопроса.

Введение в процесс продажи загородного дома  

Загородный дом: коттедж, дача, таунхаус и другие — комфортное, но не самое ликвидное место для жизни. В отличие от небольших квартир в черте города, быстро продать такую недвижимость по рыночной цене гораздо труднее. Усложняют ситуацию:

1. Юридические аспекты. Дом обычно продаётся вместе с территорией, на которой он находится. В результате количество документов для продажи недвижимости существенно увеличивается. 
2. Банковские трудности. Банки неохотно одобряют ипотеку на покупку загородных домов, т. к. считают такую недвижимость менее надёжной и стабильной в сравнении с квартирами. А при одобрении кредитования заёмщикам предлагается более высокая ставка, что также тормозит сделку. 
3. Сложности оценки. В отличие от квартир, оценить реальную стоимость дома гораздо сложнее. В данном случае важно учитывать целый перечень параметров: расположение, состояние, строительные материалы, размер земельного участка, год постройки, планировка и т. д. Даже два соседних дома, имеющих почти идентичную площадь, могут существенно различаться в цене — из-за расхождения других параметров.

Ещё одним серьёзным отличием загородного дома от квартиры в плане продажи является ответственность. Если в случае с ЖК она возлагается на застройщика и управляющую компанию, то за частную недвижимость ответственность несёт только её собственник. За состояние строения отвечает также он.

Подготовка к продаже  

Подготовка — самый сложный этап продажи загородного дома. Прежде чем начать поиск покупателей, необходимо выполнить три базовых шага: определение стоимости, приведение дома в порядок и сбор документов.

Шаг 1: Определение стоимости дома  

На цену загородного дома влияют следующие параметры:

• географическое положение и удалённость от города;
• этажность, общая площадь; 
• наличие коммуникаций; 
• инфраструктура: расстояние до остановок общественного транспорта, наличие магазинов, образовательных учреждений и т. д.;
• дополнительные постройки; 
• готовность объекта к круглогодичной эксплуатации;
• площадь земельного участка; 
• экология — близость к реке, лесу, живописные пейзажи;
• обустройство территории; планировка и т. д.

Если вы оцениваете дом самостоятельно, то:

1. Откройте доски объявлений и найдите дома, которые максимально близки к вашему по описанным выше параметрам. Рассчитайте среднюю стоимость, по которой продаются такие объекты.
2. Оцените стоимость придомового участка. Для этого рассчитайте среднюю цену одной сотки земельного участка в конкретном районе также по объявлениям, а после — умножьте её на площадь имеющейся территории.

Далее останется объединить среднюю цену дома и придомового участка, прибавив к общему значению наценку при необходимости.

Если вас интересует максимально точная и выгодная цена, обратитесь к профессиональному оценщику. Такой специалист:

1. Проведёт визуальный аудит дома, его технического состояния, расположения и других параметров. 
2. Проанализирует текущий рынок.
3. Установит максимально соответствующую цену для недвижимости, по который вы сможете её быстро продать.

Главное при оценке через посредника — правильно его выбрать. Сотрудничайте только со специалистами, которые состоят в СРО и деятельность которых застрахована.

Стоимость услуг оценщика составляет всего 2000-3000 ₽. Но его помощь позволит избежать возможные ошибки в цифрах и ускорить процесс продажи. Кроме того, при обращении к оценщикам вы точно не прогадаете со стоимостью и не продадите недвижимость по заниженной цене.

Шаг 2: Приведение дома в порядок  

Перед продажей загородной недвижимости необходимо привести её в максимально привлекательный и благоустроенный вид. Для этого разберите завалы на участке, избавьтесь от мусора, скосите траву, наведите порядок внутри помещений и т. д. По возможности из комнат рекомендуется убрать личные вещи. Это позволит покупателю лучше сориентироваться в новом помещении, оценив его соответствие своим требованиям.

«Перед просмотрами желательно убирать личные вещи, чтобы у покупателя не складывалось впечатление, что он вторгся в чужую собственность» — Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

При необходимости следует выполнить ремонтные работы. Проводить полномасштабную перепланировку в большинстве случаев не нужно. А вот косметические работы — могут потребоваться:

• Подклейте обои.
• Подкрасьте стены.
• Наладьте работу коммуникаций и т. д.

Очень часто дома покупают в ипотеку. Помимо первоначального взноса, потенциальному покупателю придётся вносить ежемесячную плату за недвижимость. На проведение косметического ремонта — может просто не оставаться средств. Поэтому его выполнение силами собственника может существенно увеличить шансы на быструю продажу объекта. Некоторые работы и вовсе помогают повысить стоимость. Например, замена окон, обновление сантехники, установка нового кухонного гарнитура.

Шаг 3: Подготовка документов  

Одним из наиболее сложных подготовительных этапов является сбор документации. В первую очередь нужно чётко обозначить, какие документы нужны для продажи дома:

• Правоподтверждающие документы — указывают на то, кто именно является собственником. Для продажи подойдёт «Свидетельство о государственной регистрации права» или выписка из ЕГРН.
•  Правоустанавливающие документы — указывают на то, на каком основании собственник владеет объектом. Это может быть договор купли-продажи, соглашение об обмене, договор дарения, завещание, договор долевого участия, дарственная. 
• Справка по оплате ЖКУ — подтверждает отсутствие задолженностей.
• Соглашение банка — в случае, если недвижимость находится в ипотеке и банк согласен на смену плательщика по займу.
• Технические документы — паспорт коммуникационного оборудования, проект водоснабжения, план газификации.

Ранее отдельно требовалось приложить к документационному пакету кадастровый и технический паспорт. Сегодня же они являются частью выписки из ЕГРН.

Дополнительно именно от продавца потребуются:

• Согласие супруга на продажу — необходимо в случае, если дом приобретался в браке. Даже если супруг не является собственником недвижимости, его согласие всё равно необходимо. 
• Паспорт продавца. 
• Справка из ПНД, подтверждающая, что продавец не состоит на учёте.
• Разрешение органов опеки и попечительства на случай, если собственником объекта является несовершеннолетний.

Документы обязательно должны быть собраны в полном объёме. Во-первых, из-за отсутствия какого-либо из них сделка вовсе может стать невозможной. Во-вторых же, недостающие документы, например, потерянный план газификации или не полученная справка по ЖКУ могут отпугнуть потенциального покупателя, существенно затянув процесс сделки. Поэтому по возможности доверять сбор документации следует специалисту.

Что делать с участком?  

При продаже дома важно собрать документы не только на само сооружение, но и на участок, на котором оно находится. Если чёткие границы территории не установлены, необходимо провести межевание. Для этого обратитесь в БТИ или земельное отделение местной администрации. После его проведения вам будет выдан технический и кадастровый паспорт на землю.

Если межевание уже было проведено, то дополнительно к домовой документации вам необходимо собрать:

• Если участок в собственности: выписка из ЕГРН и кадастровый, технический план сегодня являются частью выписки. 
• Если участок в аренде: выписка из ЕГРН, договор об аренде.

К слову, даже если дом находится на арендованной земле, продать его можно. В соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ, продажа недвижимости на арендованной земле возможна, если в договоре на её аренду не предусмотрено обратное.

Способы продажи загородного дома  

Продать загородный дом можно двумя способами: самостоятельно или через риелтора.

Самостоятельная продажа жилой недвижимости  

Самостоятельная продажа загородного дома проходит по следующему сценарию:

1. Подготовка объявлений для онлайн-досок и их размещение: «Авито», «Циан», «Юла», DomClick, «Фарпост» и др. В объявлениях важно максимально подробно, но при этом ёмко и привлекательно описать все преимущества объекта. 
2. Обсуждение предложения. Перед личной встречей важно провести онлайн-консультацию для потенциального покупателя, ответить на все интересующие его вопросы, оценить серьёзность его намерений. 
3. Показ недвижимости. От того, насколько грамотно вы продемонстрируете дом и участок, напрямую зависит ответ потенциального покупателя.

Главный плюс самостоятельной продажи загородного дома — минимальные финансовые затраты. Вам не придется платить процент риелтору или оплачивать услуги маркетологов для продвижения объявления.

Минусов же гораздо больше:

• Огромные затраты временных ресурсов. 
• Низкая эффективность продаж из-за отсутствия профессиональных навыков. 
• Риск неправильного оформления документов.

Продажа дома через риелтора  

В случае с продажей дома через риелтора все обязанности и задачи от подготовки объявлений до показов недвижимости перекладываются на плечи специалиста. Он прекрасно знает, как быстро продать дом с земельным участком, получив за него выгодную плату. Как результат:

• Экономия личного времени.
• Более быстрая скорость заключения сделки из-за профессиональной работы.
• Отсутствие риска проблем с документацией. 
• Возможность продажи дома по самой выгодной для собственника цене.

Недостаток помощи риелторов один — оплата их услуг. В среднем, их стоимость составляет примерно 3-4% от суммы сделки. Но такие затраты полностью окупаются скоростью продажи недвижимости и экономией личного времени.

Продажа недостроенного дома  

Продать в том числе можно недостроенный дом. Такой процесс отличается от реализации уже полностью завершённого объекта лишь тем, что в данном случае требуется меньше документов:

• ЕГРН; 
• документ, подтверждающий переход права собственности

Ещё одной особенностью в данном случае выступает расчёт стоимости. Она может быть существенно уменьшена из-за отсутствия коммуникаций, недостроенных стен и т. д. В такой ситуации рассчитать максимально объективную цену без грамотного оценщика практически невозможно.

Методы поиска покупателей  

При самостоятельном поиске наиболее эффективными каналами для привлечения покупателей можно назвать:

• Маркетплейсы. 
• Тематические сообщества в социальных сетях. 
• Каналы в мессенджерах.

Если дом необходимо продать как можно скорее, можно подключить:

• Таргетированную рекламу, если объявление размещено в соцсетях. 
• Контекстную рекламу, если объявление размещено на сайте.

Независимо от выбранного способа привлечения клиентов, важно создать продающее и привлекательное объявление. В описании должны быть представлены все преимущества объекта. Фотографии лучше делать на широкоугольную камеру при хорошем освещении.

Проведение оплаты за недвижимость  

Когда покупатель найден и обе стороны удовлетворены итоговыми условиями сделки, можно переходить к её непосредственному заключению. Результатом успешной передачи собственности на недвижимость является Договор купли-продажи. Его можно составлять только в письменном виде. Сделать это можно и самостоятельно.

Чтобы договор купли-продажи имел юридическую силу, в нём необходимо указать всю информацию о конкретной сделке:

• подробное описание дома; 
• подробная информация о продавце и покупателе; 
• ответственность сторон; 
• условия заключения сделки; 
• реквизиты сторон.

Учтите, что любая информация, которая указывается в договоре, при необходимости может быть использована в судебном разбирательстве. Поэтому прописывайте всё максимально подробно и честно.

Уже составленный договор регистрируется в Росреестре. Для этого отнесите документ в МФЦ и зафиксируйте своё согласие с помощью подписи. Если вы работаете через нотариуса, то передайте договор ему.

Оплата за дом может быть проведена как до заключения сделки, так и после. Наиболее оптимальный вариант передачи денег — безналичный расчёт. Он сопровождается официальной выпиской из банка, которую можно использовать для подтверждения факта получения/оплаты конкретной суммы в спорной ситуации. Также можно использовать аккредитив — метод оплаты, при котором банк выступает посредником и передаёт деньги продавцу только после заключения сделки купли-продажи. Расчёт наличными же является самым опасным и не рекомендованным к использованию.

После успешной продажи недвижимости, вам остаётся лишь оплатить налог. Условия следующие:

• Размер подоходного налога — 13% от дохода с продажи объекта. 
• Срок уплаты налога — до 30 апреля следующего года.

Так, если вы продали дом в июне 2024 года, то уплатить налог за него должны будете до 30 апреля 2025 года.

При этом налог рассчитывается не со всей суммы сделки, а лишь с прибыли. Чтобы воспользоваться вычетом и оплатить комиссию только с чистого дохода, необходимо документально подтвердить расходы на покупку недвижимости. Если же продажная стоимость окажется ниже покупной, то государство и вовсе освободит вас от уплаты налога. Отсутствовать он будет и в случае, если жилье находилось в собственности более 5 лет.

Заключение  

Хотите продать загородный дом? Закажите обратный звонок, и брокеры Whitewill организуют сделку «под ключ» и найдут покупателя, который купит ваш коттедж по максимальной цене.